2025年9月8日，中国银河证券发布房地产行业专题报告，复盘“十四五”楼市表现，展望“十五五”发展新模式，给出投资建议与风险提示，维持行业“推荐”评级。
“十四五”期间，楼市政策先紧后松，基本面承压。政策上，2021年以“房住不炒”为主基调，2022年后转向“保交楼”与降低购房门槛，2023年7月明确“房地产供求关系发生重大变化”，2024年进一步取消房贷利率下限、统一首付比例至15%。基本面方面，2021年商品房销售创新高后逐年回落，2024年销售面积9.7亿方，2025年前6月4.6亿方；库存压力攀升，2025年6月28城商品住宅去化周期21.61个月，全国商品房待售面积7.7亿方；土地市场热度收缩，百城土地成交面积、金额较2020年同期分别降39.14%、60.83%；头部房企毛利率下滑，2024年15家头部房企调整后毛利率均低于20%，12家同比下降。
“十五五”楼市将进入发展新模式，核心围绕四大维度展开。一是要素配置转向“人房地钱”联动，从传统“以地定房、以房定人”转为“以人定房、以房定地、以房定钱”，根据人口需求定住房供应，依住房需求调节土地供应，按住房类型匹配资金支持，如自然资源部要求去化周期超36个月城市暂停供地。二是管理模式推行全生命周期综合管理，开发类房屋覆盖拿地、建造、销售、维护全环节，中介机构拓展新房销售业务，存量房市场潜力释放，2023年上海、郑州二手房成交占比超40%；运营类房屋如保障性租赁住房，头部房企长租公寓出租率超90%。三是基础制度推进预售改革，在楼市去化压力下，部分城市提高预售门槛（如要求封顶或进度超80%）、减缓预售资金存入速度、加强监管，参考中国香港引入第三方监管预售资金。四是住房供应兼顾刚性与改善需求，市场化端聚焦“好房子”建设，2025年《住宅项目规范》明确层高、电梯配置等标准，保利发展、万科等房企推高品质项目；政府端加大保障房供应，截至2024年9月全国筹集保障性住房712万套，完成“十四五”计划79.11%。
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